【初心者向け】不動産の贈与税の計算方法とは？節税テクニックも一緒に紹介！

贈与税は、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金です。

不動産の贈与は、資産を次世代に引き継ぐ有効な方法ですが、贈与税の問題が気になる人も多いです。贈与税の計算や申告手続きに不安を感じる人も少なくありません。この記事では、不動産贈与に関する贈与税の基礎知識から税金を抑える方法、申告手続きまで詳しく解説します。

記事を読んで、不動産贈与の税金に関する疑問を解消し、適切な贈与計画を立てましょう。不動産の贈与税は、財産の評価額に基づいて計算されます。配偶者控除や住宅取得資金の贈与特例の制度を活用すれば、贈与税負担の軽減が可能です。
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不動産贈与と贈与税の基礎知識

不動産贈与と贈与税の基本知識を、以下のポイントに沿って解説します。

贈与税とは個人が贈与された財産に課される税金

贈与税とは、個人が他者から無償で財産を受け取った際に課される税金です。受贈者(贈与を受けた人)が納税義務を負います。贈与税の目的は、相続税の回避を防ぐためです。贈与税がないと、生前に財産を譲り渡して相続税を回避するケースが増える可能性があります。贈与税の特徴は、以下のとおりです。

贈与税の計算方法は複雑で、贈与された財産の価値から基礎控除額を引き、残額に税率をかけて算出します。贈与のタイミングや金額によって税額が異なるため、注意が必要です。

暦年課税方式と相続精算課税方式

・暦年課税
その年の1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた残りの額に対して課税されます。1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税は発生しません。
（贈与額−110万円の基礎控除）×税率−控除額＝贈与税額

・相続時精算課税
60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合に適用できる贈与税の制度です。2500万円までの贈与が非課税となり、超えた額に対して一律20％の贈与税が課税されます。
（（贈与額−110万円基礎控除）−2500万円の特別控除）×20%=贈与税額

不動産贈与と通常の贈与の違い

不動産贈与と通常の贈与には、いくつか重要な違いがあります。主な違いは以下のとおりです。

以上の違いを理解すると、適切な贈与方法やタイミングを選べます。

贈与税が発生するタイミング

贈与税が発生するタイミングは、贈与契約が成立し、贈与者と受贈者の意思が合致した時点です。以下の場合に贈与税が発生します。

特殊なケースもあります。死因贈与の場合、贈与税が発生するタイミングは、贈与者が死亡した時点です。停止条件付き贈与の場合は、条件が成就した時点で発生します。贈与税が発生するタイミングを正確に把握することは、適切に申告・納税するために重要です。
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不動産の贈与税を計算する方法

不動産の贈与税を計算する際は、評価額の算出や基礎控除額の適用、税率の計算が重要です。不動産の贈与税は、以下のポイントに基づいて計算します。

評価額の算出方法

不動産の評価額を正確に算出することは、贈与税の計算において重要です。評価額の算出方法には、いくつかの方式があります。主な評価方法は以下のとおりです。

建物の評価は、再建築価格から経過年数による減価を考慮して算出します。不動産の種類や状況によって最適な方法が異なるため、専門家に相談しましょう。

贈与税の税率と計算例

贈与税の税率は、課税価格に応じて10～55%まで段階的に上昇します。基礎控除額110万円を超える部分に課税されます。税率は以下のとおりです。（一般贈与財産用）

500万円の贈与を受けた場合、基礎控除額の110万円を差し引きます。課税対象額の390万円に20%の税率を適用し、控除額−25万円を引き、贈与税額は53万円です。特例贈与財産には異なる税率が適用されます。相続時精算課税制度を選択した場合は、別の計算方法が適用されます。贈与の状況に応じて、適切な計算方法を選びましょう。

贈与税の計算における控除額と非課税枠

贈与税の計算にはさまざまな控除額や非課税枠が設けられています。控除額や非課税枠を活用すると、贈与税の負担を軽減できます。主な控除額と非課税枠は以下のとおりです。

各制度には適用条件や期限があるため注意が必要です。障害者扶養信託の非課税措置や国等への贈与、特定公益信託の非課税など、特定の状況に応じた非課税措置も存在します。

不動産の贈与税を抑える方法

不動産の贈与税を抑える方法を適切に組み合わせると、贈与税の負担を軽減できます。主な方法は以下のとおりです。

配偶者控除を利用する

不動産を贈与した時の配偶者控除を利用すると、贈与税を大幅に抑えられます。配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与に適用されます。以下の条件を満たす場合、最大2,000万円まで贈与税が非課税です。

※利用回数の制限：同じ配偶者間では一生に一度のみ

3年以内に居住用として使用しない場合は、贈与税が課税されます。贈与税申告書の提出が必要です。基礎控除と併用すると、さらに税負担を軽減できます。贈与者の年齢制限はないため、柔軟に活用しましょう。

住宅取得資金の贈与特例を活用する

住宅取得資金の贈与特例を活用すると、贈与税を大幅に抑えられます。親や祖父母から住宅取得資金を贈与された場合に適用できます。2024年現在、特例を利用すると省エネ等住宅で1000万円、それ以外の住宅で500万円まで贈与税が非課税です。主な条件は以下のとおりです。

中古住宅の場合は、築年数などの追加条件があります。住宅取得資金の贈与特例は、同一年中に複数の人からの贈与にも合計で適用されますが、他の贈与税の特例と併用はできません。贈与税の申告が必要なため、忘れずに手続きを行いましょう。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度は、生前贈与と相続を一体化して課税する仕組みです。相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円までの贈与が非課税です。60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与に適用されます。

2,500万円を超える部分は、特別控除後の相続財産に加算され、贈与時に贈与税を支払わず、相続時に精算されます。相続時精算課税制度のメリットは、以下のとおりです。

一度選択すると撤回できないため、注意が必要です。贈与者1人につき受贈者3人まで選択できます。相続時精算課税制度は、計画的な資産移転を考えるうえで有効な選択肢です。

小規模宅地等の特例を考慮する

小規模宅地等の特例は、相続税の軽減措置として知られていますが、将来の相続に備えた効果的な贈与計画にも役立ちます。小規模宅地等の特例を活用した場合の減額措置は、以下のとおりです。

小規模宅地等の特例を適用するには、被相続人の居住や事業利用などの要件を満たす必要があります。相続時精算課税制度と組み合わせれば、さらに効果的な贈与計画が可能になり、将来の相続税負担を軽減できます。小規模宅地等の特例は複雑な制度のため、税理士や不動産の専門家に相談しましょう。

計画的に生前贈与をする

計画的な生前贈与は、贈与税を抑えつつ資産を効果的に移転する方法であり、長期的な視点が重要です。以下の戦略を検討しましょう。

贈与者の年齢や健康状態を考慮し、無理のない計画が大切です。将来の相続税も見据えた、総合的な資産移転計画を立てると効果的です。不動産の場合は、一部を贈与する方法も検討できます。適切な贈与の記録や申告が重要なため、専門家に相談しながら進めましょう。

贈与税申告の手続きと必要書類

贈与税申告の手続きと必要書類について、以下のポイントに分けて解説します。

贈与税の申告方法

贈与税の申告は、正確さが重要です。申告の手順は以下のとおりです。

納税方法は、一括払いが基本ですが、分割払いや延納、物納もできます。税理士に依頼すれば、正確な申告ができます。基礎控除額以下の贈与では申告不要な場合もあるため、自分の状況を確認しましょう。

必要書類

不動産の贈与税申告に必要な書類は、以下のとおりです。

以上の書類は、贈与税の正確な計算と適切な申告に必要です。住宅取得資金の贈与特例などの特例を適用する場合は、追加の証明書類を用意します。必要書類の準備には時間がかかるため、早めに取りかかりましょう。

申告期限と納税の流れ

贈与税の申告と納税には、明確な期限と手順があります。申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日まで、納税期限も同じく3月15日です。納税地は贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署です。贈与税額が10万円を超える場合、延納ができます。

不動産の贈与税に関するよくある質問

不動産の贈与税に関するよくある質問をまとめました。不動産の贈与を検討している人は参考にしてください。

贈与税と相続税の違いは？

贈与税と相続税の違いは、課税のタイミングと財産の移転方法にあります。主な違いは、以下のとおりです。

項目	贈与税	相続税
課税タイミング	生きている人から財産をもらったとき	亡くなった人から財産を受け継いだとき
基礎控除額	年間110万円	3,000万円+600万円×法定相続人数
課税対象	毎年の贈与額	相続財産の総額
納税義務者	受贈者(財産をもらった人)	相続人(財産を受け継いだ人)
特例・控除	配偶者控除、住宅取得資金の非課税特例	小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減

負担付贈与の場合は贈与税はどうなる？

負担付贈与の場合、贈与税の計算方法が通常の贈与とは異なります。贈与された財産の価額から負担の価額を差し引いた金額に対して贈与税が課されます。計算手順は、以下のとおりです。

負担の価額が贈与された財産の価額を超える場合、贈与税は課されません。負担には金銭以外の義務(扶養義務や使用貸借)も含まれるため注意が必要です。負担付贈与では、贈与税だけでなく所得税が課税される可能性もあり、税金の計算が複雑になる場合があります。

法人に不動産を贈与した場合の贈与税は？

法人に不動産を贈与した場合、贈与税は課されません。個人間の贈与とは異なり、法人への贈与は贈与税の対象外です。個人が法人に不動産を贈与する場合、個人側で「みなし譲渡所得」が発生します。時価で譲渡したとみなされるため、譲渡所得税がかかる可能性があります。

法人が関わる不動産贈与の税務は複雑なため、専門家への相談がおすすめです。適切な助言を受ければ、税務リスクを軽減できます。

非居住者への不動産を贈与した場合の贈与税は？

非居住者への不動産贈与は贈与税の対象です。日本国内の不動産を贈与する場合、贈与者の居住地に関係なく、日本の贈与税法が適用されます。非居住者への不動産贈与では、基礎控除額として110万円が適用されます。暦年課税方式か相続時精算課税方式のいずれかを選択可能です。非居住者にも贈与税の申告義務があります。

まとめ

贈与税は、個人間の財産移転に課される税金です。不動産贈与の場合は、評価額に基づいて計算されます。税負担を抑えるには、配偶者控除や住宅取得資金の特例、相続時精算課税制度の活用が効果的です。計画的な生前贈与も税負担の軽減に有効です。申告は期限内に必要書類をそろえて提出しましょう。

贈与税と相続税の違いを理解することも重要です。不動産贈与を検討している人は、以上のポイントを押さえて適切に対応しましょう。専門家への相談もおすすめです。