不動産売却の仲介手数料とは？手数料で損をしないための計算方法を解説！

仲介手数料は不動産の売却で避けられない費用です。しかし、多くの人が詳細についてあまり知らないため、高額な手数料を支払ってしまうケースが多いです。この記事では、仲介手数料の基本から計算方法まで詳しく解説します。

仲介手数料は売主側が支払うのが一般的です。ただし、契約によっては買主側が支払うケースがあり、仲介手数料を節約することも可能です。記事を読むと、不動産売却の知識が身に付き、高額な費用を払わずに済みます。

不動産売却と仲介手数料の基礎知識

不動産を売却する際には、以下の基礎知識を身に付けておきましょう。

仲介手数料とは仲介業務に対する成功報酬

仲介手数料とは不動産売買の仲介業務に対する成功報酬で、売買契約成立時に支払うのが一般的です。料金は売却価格に基づいて計算されます。仲介手数料の上限は法律で定められており、上限額を超える仲介手数料は法令違反です。特定の条件下では仲介手数料が減額されることもあるため、詳しい計算方法や条件を確認しておきましょう。

仲介手数料を支払うことで、不動産会社は買主と売主の間での交渉や契約手続きの進行など、さまざまな確認作業を行います。仲介手数料は買主と売主の双方が安心して取引を進められるように、不動産会社にサポートしてもらうための料金です。

仲介手数料が必要となる理由

不動産取引で仲介手数料が必要になる理由は、専門的なサービスが提供されるからです。不動産売買には、市場の動向や法律に関する深い知識が必要であり、適切な価格設定や市場分析が求められます。売却プロセス中の交渉や調整も、不動産売買には不可欠です。物件の広告や宣伝活動にはコストもかかります。

買主と売主の間に入って、トラブルが起こらないように適切な方法で手続きを進めるのも不動産会社の役割です。希望の物件を見つけたり、内見の手続きをしたりするのも、仲介業務に含まれます。不動産会社が行う専門業務の労力とコストを賄うために、仲介手数料が必要になります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法は、以下のとおりです。

売却価格に対する仲介手数料

売却価格に対する仲介手数料は、不動産を売る際に必要なコストの一部です。手数料は売却価格に応じて計算され、日本では法律で上限が定められています。価格が高い物件ほど、手数料の率は相対的に低く設定されることが多いです。計算式は「売却価格x手数料率＋固定額」です。

さまざまな価格帯での仲介手数料

仲介手数料は一律ではなく、売却価格に応じて段階的に設定されています。料金体系を適切に理解し、計画することで、不動産売却のプロセスをスムーズに進められます。

売却価格に応じた仲介手数料は以下のとおりです。

200万円以下	取引物件価格(税抜)×5％＋消費税
200万〜400万円	取引物件価格(税抜)×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引物件価格(税抜)×3％＋6万円＋消費税

仲介手数料は売却価格が高くなるほど、かかるパーセンテージの率は低くなります。上限額は法律で定められていますが下限額は任意なので、上限額以内であれば不動産会社が自由に決めることが可能です。

例外的な状況での仲介手数料

特定の地域や市町村では、仲介手数料率が低めに設定されていることがあります。特定の社会的事業を目的とした売買では、仲介手数料自体が免除される特例も存在します。売主と買主が直接契約する場合には、不動産会社を介さないので仲介手数料が発生しません。

仲介手数料以外の売却に関する費用

不動産を売却する際には、仲介手数料以外にも各種費用が必要です。費用を事前に把握し、準備しておけば、スムーズな売却ができます。

おもな費用は以下のとおりです。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転や抵当権設定などの登記時に必要な税金です。 登録免許税の金額は、不動産の種類や評価額によって異なります。住宅用不動産か商業用不動産かで、評価額や税率が異なるため、注意が必要です。2021年の税制改正により、住宅用不動産の登録免許税には一定の軽減措置が設けられています。

軽減措置制度を活用すれば税負担を軽減できます。税金の支払いは通常、司法書士を通じて行われるため、正確な計算と手続きには、信頼できる専門家との連携が不可欠です。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書など特定の文書を作成する際に必要です。文書の種類や取引される金額によって税額が異なります。不動産売却の際には、売買契約書に印紙を貼り押印します。印紙の購入と貼付は文書作成者の責任ですが、費用は売主と買主で分担するのが一般的です。

登記費用

登記費用は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記に必要な費用です。不動産の種類や価格、登記の内容によって、登記にかかる費用は異なります。登録免許税は不動産の評価額に基づいて計算されます。登記は司法書士に依頼するのが一般的で、3～5万円が報酬の相場です。

登録免許税と司法書士への報酬の合算が、登記費用になります。

仲介手数料を節約する方法

仲介手数料を節約する方法は、以下のとおりです。

仲介手数料の減額を交渉する

物件の市場価値が高く設定されている場合や、長期間売れ残っている物件の場合は、仲介業者も手数料の減額に応じやすくなります。複数の不動産業者に見積もりを依頼し、競争を促すのも有効です。他社と競争することで、より有利な条件を引き出せることがあるからです。

仲介手数料が安い不動産業者を選ぶ

不動産売却では仲介手数料が売却価格に応じて変わるため、手数料が低い業者を選べばコストを削減できます。オンライン専門の不動産業者を利用すると、店舗維持費がかからない分、手数料が抑えられることが多いです。仲介手数料が低い不動産業者を選ぶ際、比較サイトやレビューを参照する方法もおすすめです。

地元密着型の小規模な業者の中には、低料金で高品質なサービスを提供しているところもあります。手数料無料や固定額でサービスを提供する業者を選ぶのも有効です。契約前に手数料の詳細や隠れた追加費用がないことを確かめましょう。

仲介手数料の支払いの流れ

仲介手数料の支払いの流れとして以下を解説します。

売却契約から決済完了までの流れ

不動産の売却契約から決済完了までの流れは、以下のとおりです。

決済金の支払いを確認したら、売主が不動産の所有権を買主に移転し、不動産売買が完了します。
» 不動産の売却方法を解説
» 不動産の仲介業者の選び方

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬制なので、不動産売買契約が成立した時点で、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。不動産会社によって決済方法が異なるので、契約前に確認しておきましょう。

仲介手数料の支払いは、以下の3つの方法が一般的です。

仲介手数料に関するよくある質問

仲介手数料に関するよくある質問をまとめました。不動産売買を検討している方は参考にしてください。

仲介手数料は売却価格によって変わる？

売却価格が高くなると仲介手数料の金額も増えます。しかし、法律で設定された上限があるため、一定の範囲内での増加に留まります。

具体的な上限については、以下の早見表を参考にしてください。

物件価格	仲介手数料(税込)
200万円	11万円
400万円	19万8,000円
600万円	26万4,000円
800万円	33万円
1,000万円	39万6,000円
1,200万円	46万2,000円
1,400万円	52万8,000円
1,600万円	59万4,000円
1,800万円	66万円
2,000万円	72万6,000円

手数料の上限は、地区や不動産会社によって異なる場合があります。売買前に確認しておきましょう。

契約解除時の仲介手数料は？

契約解除時の仲介手数料は、契約の進行状況や解除の理由によって異なります。売主側の都合で契約が解除される場合、仲介手数料は発生しないのが一般的です。ただし、買主側の都合で契約が解除される場合、仲介手数料が発生する事例もあります。仲介業者や契約の内容によって取り扱いは変わるので、依頼前に確認しましょう。

仲介手数料は無料になる？

いくつかの特例により、仲介手数料が無料になるケースがあります。売却成功時のみ手数料が発生し、未契約なら無料という条件を設けている場合などが該当します。無料や低コストで仲介を行うオンラインサービスでは、サポート範囲が狭くサービスの質も低い場合があるので、注意が必要です。

完全に無料のサービスを利用した場合でも、広告費用や写真撮影費用など、他の費用が発生する可能性があります。契約前に仲介手数料以外の費用がかかるか確認しておきましょう。

仲介手数料は売主と買主のどちらが支払う？

仲介手数料は通常、売主が負担します。不動産売買では、売主が不動産を販売するために仲介業者を利用することが多いからです。ただし、地域や取引の特性によっては、買主が仲介手数料を支払うケースも存在します。売買契約の条件によっては、仲介手数料の負担者を変更可能です。

仲介手数料は、不動産取引の成功時にのみ発生します。売買契約を結ぶ際には、仲介手数料の負担者についても話し合い、お互いの合意を得てから契約するようにしましょう。
» 不動産買取と仲介の違い

まとめ

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。

発生する費用は以下のとおりです。

仲介手数料の上限は、以下の表を参考にしてください。

200万円以下	取引物件価格(税抜)×5％＋消費税
200万〜400万円	取引物件価格(税抜)×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引物件価格(税抜)×3％＋6万円＋消費税

仲介手数料を節約するためには、手数料の減額交渉や、手数料が比較的低い不動産業者を選ぶのが有効です。仲介手数料は通常、不動産を売りたい売主側が支払います。ただし、地域や特例によって、買主側が仲介手数料を負担するケースも存在します。不動産売買時には、契約内容をよく確認しましょう。