空き家活用の完全ガイド｜賃貸・リノベ・解体までの手順と注意点を紹介

近年、日本各地で空き家が増加し、社会問題となっています。所有者だけでなく、地域にとっても悩ましい課題ですが、適切に活用すれば新たな価値の創造が可能です。この記事では、空き家活用の基礎知識や具体的な方法、法的手続き、リノベーションのポイント、解体の注意点を解説します。

記事を読めば、空き家問題を理解し、効果的な活用方法を見つけられます。空き家活用の第一歩は、物件の状態と可能性の正確な把握です。地域のニーズを理解して、利用者に合わせた活用方法を選択しましょう。

空き家活用の基礎知識

空き家の活用は、地域の活性化や資源の有効利用につながる重要な取り組みです。適切な維持管理と活用方法の検討により、空き家は地域の貴重な資源として生まれ変わる可能性があります。
» 空き家の定義とは？法的枠組みや適切な管理方法について解説

空き家の問題点

空き家が引き起こす問題点は、以下のとおりです。

問題の多くは空き家の管理不足によって引き起こされます。空き家問題の背景には、相続問題や所有者不明化という課題もあります。問題が解決されないまま放置されると、地域の人口減少や過疎化の要因にもなりかねません。
» 空き家問題を解決！適切な管理をして上手に活用する方法を解説

空き家の社会的影響

空き家が増加すると治安が悪化したり、防犯上の問題が発生しやすくなったりします。不法投棄や不法占拠の温床になる可能性も否定できません。固定資産税収入の減少につながったり、インフラ維持コストや空き家管理の行政負担が増加したりします。空き家は、子どもたちにとっても危険な存在です。

空き家問題に対処するため、多くの自治体で空き家バンクなどの行政サービスが始まっています。
» 空き家バンクの仕組みや利用する流れを理解しよう

空き家を活用する具体的な方法

空き家を活用する具体的な方法をまとめました。空き家の活用を検討している人は参考にしてください。

賃貸物件として貸し出す

賃貸物件として空き家を活用すれば、空き家の問題解決と収入確保の両立が可能です。賃貸物件として貸し出す際は、物件の状態を確認し、必要な修繕や改修をしましょう。賃貸管理会社と提携し、入居者の募集や管理を依頼する方法もおすすめです。専門家のサポートを受けると、スムーズな運営が可能になります。
» 空き家の適切な管理方法を解説！

民泊やゲストハウスとして活用する

空き家の民泊やゲストハウスとしての活用は、観光需要の増加や多様な宿泊ニーズに応えられます。民泊やゲストハウスとして活用する際は、以下の点に注意してください。

地域の観光資源と連携し、ユニークな体験プログラムを提供すると、宿泊者の満足度を高められます。多言語対応の整備も重要です。近隣住民への配慮と説明も忘れてはいけません。収益性と運営コストの試算や税務・会計処理の準備も必須です。

店舗やカフェに転用する

店舗やカフェに空き家を転用すると、地域の活性化につながります。立地条件を十分に検討し、需要のある業種を選びましょう。地域の特性や周辺環境に合わせた、店舗のコンセプトの検討がおすすめです。必要な設備や内装の改修計画も欠かせません。

近隣住民への説明や同意を得るのも大切なポイントです。

シェアハウスやオフィスに改装する

シェアハウスやオフィスに改装すると、複数の人が共同で生活したり、働いたりする空間を生み出せます。以下は空き家を改装する際のポイントです。

エネルギー効率の良い設備への更新やバリアフリー化、環境やアクセシビリティ(※)への配慮も重要な要素になります。

※ アクセシビリティとは、製品やサービスの便利さや利用しやすさのことです。

地域コミュニティの拠点として提供する

空き家を地域コミュニティの拠点として活用すると、地域住民の交流を促進し、地域の課題解決にも役立ちます。具体的な活用例は、以下が挙げられます。

空き家を活用する際の法的手続きの確認方法

空き家活用にはさまざまな法的手続きの確認が必要です。空き家を活用する際の法的手続きの確認方法について、詳しく解説します。

建物が建築基準法に適合しているか確認する

建物が建築基準法に適合しているか確認するには、建築確認済証や検査済証の有無を調べてください。書類があれば、法律に沿って建てられた建物であると証明できます。しかし、書類だけでは不十分な場合もあるため、現地調査をして、建物の現状を把握しましょう。

建築基準法に基づく用途変更許可を得る

建築基準法に基づく用途変更許可は、建物の用途を変更するために必要な手続きです。許可を得て適切な工事を行なえば、安全性と適法性が確保できます。用途変更許可が必要になるケースの一例は以下のとおりです。

用途変更が必要かどうかは、市区町村役場の建築指導課で確認することができます。

用途変更に伴い、防火・避難規定や構造耐力、設備等の基準を満たす必要があります。増築や改築の際は、別途手続きが必要になる場合があり、申請から許可まで1〜2か月程度かかります。許可後は工事完了検査を受けてください。専門的な知識が必要なので、建築士や行政書士への相談がおすすめです。
» 市街化調整区域における建築物の用途変更許可について｜国土交通省(外部サイト)

空き家対策特別措置法を確認する

空き家対策特別措置法は、適切な管理がなされていない空き家に対応するための法律です。主な目的は、空き家の適切な管理の促進や、地域生活の環境保全にあります。空き家対策特別措置法には、以下の内容が定められています。

» 特定空き家とは？所有者が直面するリスクと対応策

法律により、適切に管理されていない空き家の所有者に対して、税制面からも対策を促せられる内容です。ただし、地域によって条例が異なる場合もあるため、詳細は各自治体に確認しましょう。

地方自治体の空き家に関する条例を確認する

地方自治体の空き家に関する条例には、空き家の適正管理や利活用に関する情報が含まれるので、必ず確認しましょう。条例では、以下の内容を確認できます。

自治体によって条例の内容は異なるため、地域の条例は必ず確認しましょう。条例は自治体のウェブサイトで閲覧したり、担当窓口に問い合わせしたりして確認してください。

空き家をリノベーションして活用する際のポイント

空き家を効果的に活用すると、新たな価値を生み出せます。空き家をリノベーションして活用する際のポイントについて、詳しく解説します。

老朽化や耐震性を専門家にチェックしてもらう

老朽化や耐震性を専門家にチェックしてもらえば、建物の安全性の確保や、将来的な問題の防止が可能です。具体的なチェック項目は、以下のとおりです。

調査結果をもとに、必要な修繕や補強工事の計画を立てましょう。専門家による調査は費用がかかりますが、長期的に見れば安全性の確保や維持費の削減になるため、投資する価値は十分です。専門家のチェックを受ければ、リノベーションの範囲や費用の見積もりも明確になります。

大規模な改修や用途変更には許可が必要になる

大規模な改修や用途変更をする際は、建物の安全性や周辺環境への影響を考慮して、許可を取得する必要があります。許可が必要になるのは、以下の場合です。

許可の取得には、建築確認申請や耐震改修計画の認定、用途変更の確認申請などの手続きが必要になります。歴史的建造物の場合は、文化財保護法に基づく許可も求められます。地域によっては、建築基準法以外にも条例による規制があるので注意しましょう。

断熱や水回りを改善する

断熱や水回りを改善すれば、快適性が向上し、エネルギー効率も高まります。外壁や天井、床への断熱材の追加や二重窓・断熱サッシへの交換、高効率タイプの給湯器への更新などの方法が有効です。バスルームやキッチンの設備を現代的なものに交換したり、節水型トイレに交換したりすると効果的です。

余裕をもった予算計画を立てる

予算計画では、予想外の出費に対応するため、余裕をもって予備費を設定しましょう。予算を細分化して工事の段階ごとに割り当てると、より詳細に管理できます。活用可能な補助金や助成金がないかも確認しましょう。

空き家を解体する際の注意点

空き家を解体する際の注意点をまとめました。空き家の解体を検討している人は参考にしてください。

信頼できる解体業者を選ぶ

信頼できる優良な解体業者のポイントを紹介します。

» 空き家解体の費用はどれくらい？相場とコストを抑える方法

解体に伴う許可申請をする

解体に伴う許可申請は、安全に作業するために不可欠な手続きです。必要になる届出は、以下があります。

建物解体後には「滅失登記」を行なう必要があります。不動産登記法第57条に基づき、建物が滅失した場合は、解体後1か月以内に「滅失登記」を申請しなければならないため注意が必要です。

近隣住民への工事説明と同意取得も重要な手続きの一つです。法令順守だけでなく、地域社会との良好な関係を保ちながら解体作業を進めましょう。

アスベストなどの有害物質を確認する

アスベストなどの有害物質の確認は、建物の安全性と環境への配慮のために、必ず実施してください。建物の建築年代を確認し、アスベスト使用の可能性を把握しましょう。アスベスト含有調査は、専門業者に依頼します。調査では、建材や断熱材、配管などの各所を詳細にチェックします。

除去作業後は、空気環境測定を実施して、有害物質処理に関する記録の保管をします。

まとめ

空き家の活用では、問題点や社会的影響を理解し、適切な活用方法の選択が大切です。賃貸や民泊、店舗、シェアハウスなど、さまざまな活用方法があるので、地域のニーズに合わせて検討しましょう。法的手続きでは、建築基準法への適合や用途変更許可、空き家対策特別措置法、地方条例などの確認が必要です。