【土地の売却】基本的な流れや高額査定を引き出す4つのコツを徹底解説

土地売却に不安を感じる方は多いです。土地売却の成功の鍵は、市場調査と正しい価格設定です。複数の不動産業者に相談し、土地に合った売却方法を選べば、高値で売却できます。この記事では、土地売却の基本的な流れを解説します。

記事を読めば、土地売却のプロセスが理解でき、自信を持って売却戦略を立てることが可能です。

土地を売却する際の基本的な流れ

土地を売却する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

市場調査と価格査定を依頼する

適正価格で土地を売却するには、市場調査と価格査定が必要になります。複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。近隣の土地の相場や取引事例を調べ、立地や面積、形状、用途地域などの特徴を確認します。公示地価や路線価を参考にすることも有効です。

複数の視点から土地の価値を見極めると、適正価格の売却が可能です。

不動産会社を選び売却を依頼する

不動産会社選びは土地売却の成功に直結します。不動産会社選びがうまくいけば、売却までスムーズに進み、満足のいく結果が得られます。不動産会社を選ぶ際のポイントは、以下のとおりです。

売却を依頼する際、売却方法を決める必要があります。一般媒介や専任媒介、専属専任媒介の中から、自分の状況に合った方法を選びましょう。仲介契約を締結した後に、本格的な売却活動が始まります。売却活動中は、不動産会社と密に連絡を取り合うことが大切です。

購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者との売買契約締結は、土地売却プロセスの重要な段階です。売主と買主の間で正式な契約を結びましょう。契約締結の流れは、以下のとおりです。

売買契約書には、物件情報や売買価格、決済日、引渡日などを記入します。双方で内容を確認したうえで合意しましょう。契約書に署名・捺印後、買主は売買価格の5〜10%程度の手付金を支払います。契約書の原本は双方で保管してください。

不動産業者が仲介する場合は、重要事項説明書の交付と説明が必要です。必要に応じて特約事項の追加もできます。契約後のキャンセルは違約金が発生する可能性もあるため注意しましょう。

決済と土地の引き渡しを行う

土地売却の契約締結後、売買代金の支払いと所有権の移転が行われます。手続きの内容は以下のとおりです。

各種契約の名義変更の手続きも必要です。引き渡し時には、売主と買主が立ち会い、確認書を取り交わします。売主は残置物を撤去し、買主に土地の説明をしてください。丁寧に手続きを進めることで、スムーズに所有権を移転できます。決済と引き渡しが完了すれば、土地の売却が完了です。

土地売却後の税務処理をする

土地売却後の税務処理では、確定申告の準備から始まり、譲渡所得の計算もします。売却価格から取得費や諸経費を差し引いて求めます。特別控除の適用の可能性も確認しましょう。条件によっては最大3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。

計算結果をもとに確定申告書を作成し、期限内に税務署へ提出してください。売却に関する書類は適切に保管し、住所変更手続きや固定資産税の精算も忘れずに行いましょう。税務処理は複雑なため、不安な人は税理士への相談をおすすめします。税務処理を適切に行えば、将来的なトラブルを防ぐことが可能です。
» 3,000万円特別控除とは？適用条件から手続き方法まで詳しく解説

土地の売却にかかる費用と税金

土地の売却にかかる費用と税金について解説をします。

売却にかかる費用

土地の状況や売却方法によって異なりますが、売却価格の数パーセントから数十パーセントに及びます。売却にかかる費用は、以下のとおりです。

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬で、売却価格の3〜6%程度が一般的です。測量費用や境界確定費用は、土地の正確な面積や境界を確定するために必要です。抵当権が設定されている場合は、抹消費用がかかります。固定資産税や都市計画税は、売却時点までの分を精算してください。建物がある場合は解体費用もかかります。

売却にかかる税金

土地を売却する際、譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得税は国税で、土地の売却益に対して課税されます。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象です。ただし、所有期間によって税率が異なり、5年超の長期譲渡所得には、軽減税率が適用されます。

複数年にわたる分割払いの場合は、課税方法は異なる可能性があります。

売却に制約が伴う土地の種類

以下の土地は売却に制約が伴います。

複数の所有者がいる土地

複数の所有者がいる土地を売却する場合、全員の同意が必要です。土地の権利関係を明確にし、トラブルを防ぐために手続きが必要です。相続で所有者が複数になった場合は遺産分割協議が必要です。所有者の一部が行方不明になった場合は、裁判所の許可を得る必要があります。

共有者間で売却の合意形成が難しい場合は、共有物分割請求により共有関係を解消する方法があります。持分を他の共有者に売却する方法もあるため検討しましょう。複数の所有者がいる土地を売却する際に準備することは、以下のとおりです。

複数所有者の土地売却は手続きが複雑になりがちです。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることをおすすめします。

農地

農地の売却時は、農地法により農地転用許可が必要です。農地の売却先は、原則として農業従事者に限定されます。売却する際は農業委員会の許可も必要です。一般の土地と比べて買い手が限られるため、農地の場所によって売却のしやすさが変わります。

農地の売却価格は、一般的な宅地より安くなる傾向があります。農地付き空き家バンク制度を活用できる場合もあるので、地域の制度を確認してみてください。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域の土地は、売却に際して特別な注意が必要です。市街化を抑制するために指定された場所で、開発や建築に厳しい制限があります。市街化調整区域では宅地開発や建築物の建設が禁止されていますが、例外的に許可を得れば建築可能な場合もあります。

市街化調整区域の土地には農地や緑地が多く含まれるため、土地の価値は市街化区域に比べて低い傾向です。将来的に区域区分の見直しがあれば、土地の価値が上がる可能性もあります。売却を考えている方は、事前に土地の用途や建築の可能性を確認しましょう。

地役権が設定された土地

地役権とは、他人の土地を特定の目的で利用する権利のことです。地役権が設定されている土地は、売却に制限がかかる可能性があります。地役権が設定された土地を売却する際、以下の点について確認や手続きが必要です。

地役権の内容によっては、土地の利用に制限がかかる場合があります。ただし、地役権が設定されていても、必ずしも売却できないわけではありません。地役権の抹消や変更が可能かどうかも確認しましょう。場合によっては、地役権者との交渉や合意が必要です。

売却手続きを進める前に、不動産専門家や弁護士に相談することをおすすめします。

借地権付き土地

借地権付き土地の売却は、通常の土地売却とは異なる特殊な手続きが必要です。借地権者の権利が設定された土地のため、売却の際には借地権者の同意が必要です。借地権付き土地の評価方法は、更地価格から借地権価格を差し引いて算出します。

借地権の存続期間や条件によって評価が変わるので、専門家への相談をおすすめします。売却手続きは通常の土地より複雑です。借地権者との交渉や、借地権の種類に応じた対応が必要になるためです。弁護士や不動産専門家に相談すると、スムーズに売却できます。

土地の売却で高額査定を引き出すポイント

土地の売却で高額査定を引き出すポイントは、以下のとおりです。

市場調査する

市場調査をして土地の適正価格を把握しましょう。情報収集と分析により、土地の価値を最大限に引き出すことが可能です。土地売却の市場調査として確認すべき内容は、以下のとおりです。

地域の不動産相場を調べたり、オンラインの不動産ポータルサイトを使えば、類似物件の価格を確認できます。地元の不動産業者に相談して、市場動向を把握することも効果的です。市場調査をすることで、自分の土地の価値を客観的に評価できます。

土地の用途や規制も忘れずに確認しましょう。市場調査を適切に行えば、土地の売却を効果的に進められます。

土地の整備や管理をする

土地の整備や管理は、売却価格を高める重要なポイントです。適切に管理すれば、土地の価値を上げられます。効果的な取り組みは、以下のとおりです。

土地を整備・管理しておくと、土地の魅力が高まり、購入希望者の目に留まりやすくなります。土壌汚染がある場合は、浄化処理が必要です。樹木や植栽を適切に管理し、景観も良くしましょう。必要に応じて、土地の造成や整地も検討してください。不法投棄や不法占拠を防止する対策もしましょう。

定期的に土地の状態を確認し、必要な修繕をすれば、常に良好な状態に保つことが可能です。

測量を実施する

測量の実施は、土地の売却価格を高めるために重要です。正確な土地の面積や境界線を確定させると、買主に信頼感を与えられます。測量は専門の測量士に依頼しましょう。隣接地との境界も同時に確認すると、正確な測量結果を得られます。測量結果をもとに登記簿を更新すれば、正確な情報の提示が可能です。

複数の不動産業者を利用する

複数の不動産業者の利用は、土地の高額査定を引き出すために効果的です。複数の業者に査定を依頼すると、正確な土地の価値を評価できます。競争原理が働くため、高い査定額を引き出すことも可能です。各業者の営業力や販売戦略の違いを確認できて、自分に合った対応や条件の業者を選びやすいです。

地域や物件タイプに強い業者を見つけられる可能性も高くなります。複数の不動産業者を通して幅広い購入者層にアプローチできるため、売却の成功率が上がります。複数の業者を利用する際は、各業者の査定額の根拠や、売却戦略の説明の質を比較しましょう。
» 不動産屋の選び方を解説

土地の売却に関するよくある質問

土地の売却に関してよくある質問に対して、詳しく回答します。

売れない土地への対処法は？

売れない土地は価格の見直しが効果的です。適正価格で売り出すと、購入希望者の関心を引きます。土地の魅力を高める方法は、以下のとおりです。

販売方法の工夫も大切です。不動産会社を変更したり、複数の会社を利用したりすると、新たな購入者層にアプローチできます。広告や宣伝方法の見直しも有効です。土地の活用方法を変える選択肢もあります。賃貸や駐車場として利用するなど、別の収益を得る方法も検討しましょう。

地域の再開発計画などの情報を確認し、将来的な価値上昇の可能性を探ってください。場合によっては、保有し続けることも一つの選択肢です。公的機関への売却や寄付も検討しましょう。さまざまな方法を組み合わせると、売れない土地の問題を解決できます。

土地の売却にかかる期間は？

土地の売却期間は通常3〜6ヶ月です。ただし、物件の状態や立地条件によって変動します。適切な価格設定なら、早期売却も可能です。価格査定までは1〜2週間、買主探しは1〜3か月、売買契約から決済までは1〜2か月程度です。相続や共有名義の土地、農地転用が必要な土地の場合は、さらに時間がかかります。

農地転用では半年以上かかる場合もあります。季節や経済状況でも期間が変わるため注意しましょう。

土地の売却に最適な時期は？

土地の売却に最適な時期は、不動産市場の状況や個人の事情によって変わります。一般的に、春や秋は不動産市場が活況になるため、売却時期としておすすめです。以下の時期も土地の売却に最適しています。

自治体の開発計画や大型プロジェクトの発表後に、土地の価値は上がる可能性があります。資金が必要になったときや土地の維持管理が困難になったときも、売却を検討する良い機会です。相続税の申告期限が迫っている場合も、売却を考える一つのきっかけになります。

市場動向や自分の状況を総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めましょう。

まとめ

土地の売却は複雑な手続きを伴いますが、適切な知識をもとに事前準備すれば、円滑に進められます。土地を売却する際は、市場調査から税務処理まで丁寧に進めることが大切です。売却にかかる費用や税金についても、事前に把握しておきましょう。特殊な土地の場合は制約があるため、専門家に相談してください。