不動産売却の初心者向けガイド！市場調査や価格設定など高く売る手順を解説

不動産を売りたくても、何から始めれば良いのか悩む人は多いです。

本記事では、不動産売却の基礎から手順、さまざまな場面での戦略を分かりやすく解説します。この記事を読めば、売却の流れと必要な知識が理解できます。

適切な情報と戦略を把握し、スムーズかつ有利な不動産売却を実現しましょう。

不動産売却の基礎知識

不動産売却では多くの法的手続きが必要です。手続きを正しく理解して進めれば、スムーズに売却できます。売却時にはさまざまな税金が発生する可能性があり、税金の知識も必要です。

専門用語も多く、初心者でも基本的な知識が求められます。不動産売却の基礎知識として必要書類と専門用語について理解しましょう。

売却に必要な書類

不動産売却では、以下のような重要書類が必要です。売買の正確性を保証し、将来的なトラブルを防ぎます。

登記済証または登記識別情報	現在の所有者を証明する
固定資産税評価証明書	不動産価値を示す
固定資産税納税証明書	税金の支払い状況を示す
実測図・間取り図	物件の構造を明確にする
住宅地図	物件の位置を明確にする
建物配置図・建築確認申請書・検査済証	新築や増築が法的基準に従って行われたことを示す
保険契約締結証明書	既存住宅売買瑕疵保険等が締結されていることを証明する
住民票	売主の現住所が登記住所と違う場合に必要

事前に書類を準備すれば、購入者の信頼を得られ、スムーズな売買が可能です。

専門用語の理解

不動産売却では、専門用語の理解が不可欠です。売却時の各工程で必要なことを正確に把握し、適切に対応できます。

主な専門用語は以下のとおりです。

売買契約	買主と売主の間で不動産の所有権移転条件を定める契約
仲介手数料	不動産会社が売却代行で受け取る手数料
査定価格	不動産の市場価値を専門家が評価した金額
所有権移転	不動産の所有権が売主から買主に法的に移されること
媒介契約	不動産会社と売主が契約し、売却活動を委託する契約形態
買付証明	購入希望者が購入の意思を示す公式文書
登記	不動産の所有権変更を法的に公示するための手続き
瑕疵担保責任	売主が不動産の隠れた欠陥に対して負う法的責任
評価証明書	固定資産課税台帳に登録される土地や家などの固定資産の所在地や面積、評価額等を証明するもの
取引価格情報	同様の条件の不動産が過去に取引された価格の情報

専門用語を理解していれば、不動産会社とのコミュニケーションや契約書確認がスムーズに行えます。

不動産売却の手順

不動産売却では、適切な手順を踏むことが極めて重要です。正しい手順に従えば、物件の価値を最大化し、スムーズな取引を実現できます。

不動産売却の具体的な手順は、以下のとおりです。

一連のステップを理解し、確実な売却成功につなげましょう。

事前調査を行う

不動産売却において、事前調査は非常に重要です。事前調査には、主に以下の項目があります。

市場分析	地域の不動産市場の動向、過去の取引事例、現在の不動産価格などを調べる
物件評価	売却予定の不動産の状態を評価、修繕が必要かどうか、特徴や強みを把握する
競合調査	同じエリアで売り出されている類似物件の価格や条件を調べる
関連する法律	不動産売却に関連する法律や規制、税制の最新情報を調べる
金融状況	現在の金利情報、住宅ローンの市場状況、投資動向を確認する

十分な事前調査を行えば、不動産売却に向けた準備が整い、成功への土台が作れます。
» 不動産価格を調べる方法を解説

不動産会社を選ぶ

不動産会社の選定は、売却成功の要です。適切な会社選びは、スムーズな売却と理想的な取引につながります。以下のポイントを参考に、不動産会社を選んでください。

以下は、他の不動産会社との比較ポイントです。

複数の会社を比較し総合的に判断することで、最適な不動産会社を選定できます。
» 不動産の選び方を解説

物件を査定する

不動産の査定は、物件の適正市場価値を正確に把握する大切なプロセスです。以下の項目を含む、多くのポイントが総合的に考慮されます。

査定は専門の査定士や不動産会社によって行われます。一般的な査定方法には、以下の3つがあります。

取引事例比較法	過去の取引事例を参考に試算
原価法	現時点での対象物件の再調達原価をもとに価格を試算
収益還元法	将来的に対象物件から生じる利益を基準に試算

査定額は売却価格の基準です。今後の交渉にも影響するため、正確な査定が求められます。適切な査定を行い、売主と買主の双方が納得できる取引をしましょう。
» 不動産の査定について解説

媒介契約を選ぶ

媒介契約とは、売主と不動産会社の間で結ばれる売却委託の契約です。契約形態によって売却の進め方が大きく変わるため、最適な形態を選ぶ必要があります。

主な媒介契約は、以下の3種類です。

一般媒介契約	複数社に仲介を依頼できる
専任媒介契約	一社のみに仲介を依頼し、売主自身も買い手探しが可能
専属専任媒介契約	一社に売却活動を完全委託する

どの媒介契約を選ぶかは、売却期間や自分で売却活動を行いたいか、不動産会社にどれだけ任せたいかによって変わります。各契約の特徴を理解し最適な形態を選ぶことが、スムーズな不動産売却につながります。
» 媒介と仲介の違いを解説
» 専属専任媒介契約について解説

販売活動を行う

不動産売却では、さまざまな販売活動を通じて潜在的な顧客への訴求が大切です。具体的には、以下の方法があります。

不動産会社と協力し、市場動向を踏まえた戦略的な価格設定や販売戦術を練ることも重要です。専門的かつ柔軟な対応が可能で、適正価格での売却もできます。

効果的な不動産販売には、多角的な販売活動と戦略が必要です。

売買契約を締結する

売買契約の締結では、売主と買主が正式に売買を合意し、法的拘束力のある契約を結びます。不動産売買契約書は売主と買主の間で契約内容に相違がないか確認するうえで重要な書類です。契約書に記載する主な内容は、以下のとおりです。

その定めがあるときに記載が必要な事項は以下のとおりです。

締結に応じて、以下の準備と確認が行われます。

すべての準備が完了後、売主と買主の署名捺印によって契約が正式に成立します。売買契約を締結すると、双方の義務と権利が確立され、トラブルなくスムーズな引渡しが可能です。
» 不動産売却に必要な仲介手数料の基礎知識を解説！

売却後に確定申告を行う

不動産を売却した後、売却益が発生した場合は所得税と住民税の申告が必要です。次の点に注意してください。

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」として所得税の対象になるため、給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算する必要があります。

次の場合は税負担を軽減することが可能です。

ほかにも、住宅ローン残債がある方はローン残高を解消する手続きが必要です。自分にはどの手続きが必要か、確定申告の前に確認しましょう。

各手続きでは、売却の詳細と必要書類を事前に準備する必要があります。専門家に相談すればスムーズな確定申告が可能です。
»不動産譲渡所得とは？
»3000万特別控除とは？

【ケース別】不動産売却戦略

不動産売却では最適な売却戦略を立てることが大切です。ここでは、以下の代表的な売却理由に応じた戦略方法を解説します。

相続時の売却

相続時の不動産売却には、多くの手続きと注意が必要です。以下のポイントは必ずおさえましょう。

親族間でのトラブルを最小限にするため、遺産分割協議書の作成が必要です。相続人同士で不動産をどのように分割するかを決め、全員の合意のもと書面にします。

相続時の不動産売却は上記のように複雑なため、適切な準備と理解が欠かせません。専門性が高く、手順を誤れば大きなリスクが伴います。専門家のアドバイスを仰ぎながら進めることが賢明です。
» 相続登記にかかる費用と節約する方法を解説！

離婚に伴う売却

離婚に伴う不動産売却では、以下の点に注意が必要です。

一方が住み続ける場合、相手へ買取価格を交渉する必要があります。売却後の税金対策や金銭的な影響も、事前に検討してください。

離婚に伴う売却では、できるだけ弁護士や専門家にアドバイスを求めましょう。スムーズに、かつ公平に進めることが可能です。

転職や転勤による売却

転職や転勤のようなライフイベントは突然訪れるため、迅速で効果的な売却戦略が必要です。市場価格や売却のタイミングを理解するため、地元の不動産市場の動向を調査しましょう。

転勤が決まったら、すぐに不動産会社に相談しましょう。市場相場を確認したうえで、売却の手続きを開始するのが望ましいです。適切な準備を進めれば、スムーズかつ適正な価格で売却できます。

転勤に伴う不動産売却では、素早い対応が鍵です。焦らずに市況や売却価格についても考慮しましょう。

投資用不動産の売却

投資用不動産の売却では、不動産市場の動向を深く理解し、適切なタイミングをはかることが大切です。

市場が上昇傾向の時に売却すれば、高く売れる可能性があります。不動産市場の現状を把握することは、効果的な売却戦略において重要です。
» 再建築不可物件とは？メリット、デメリット、活用方法を解説！

不動産の売却活動の実践

不動産を売却する際には、計画の策定や内覧の準備、戦略的な交渉が大切です。計画的に進めることで満足のいく結果につながります。

売却活動の計画を立てる

以下のようなスケジュールを立てると、スムーズに売却活動を進めることが可能です。

内覧の準備と対応をする

不動産の売却を成功させるには、内覧者に良い印象を与えるように心がけましょう。清掃と整理整頓を徹底し、床や壁の小さな傷や汚れを修繕します。照明の設置や換気を行い、室内の空気を新鮮に保つことも重要です。

売却交渉のポイントを押さえる

売却交渉を成功させるには、以下のポイントを押さえることが大切です。

不動産売却後の手続きと注意点

不動産売却でのトラブルを回避するためには、売却後の手続きと注意点を把握しておくことが重要です。

売却後の税金処理

不動産の売却益が発生した場合、所得税と住民税が課されます。税金の申告と支払いのためには、翌年の確定申告が必要です。

売却益の最適な使用方法

不動産の売却益はさまざまな使い道があり、主な使用方法は以下のとおりです。

売却後の法的責任

不動産を売却した後も一定の法的責任が残るため注意しましょう。具体的には以下のような責任があります。

建物の構造に重大な問題があった場合には、修理しなければいけません。契約書に記載された条件や約束事項は履行する責任があります。売主は物件の所有権を購入者に移転するために、移転登記の手続きが必要です。

まとめ

不動産売却には適切な準備と知識が欠かせません。売却プロセスを理解し、状況に合わせた戦略を立てることで、スムーズかつ有利な取引ができます。

はじめて売却する方は、次の2点をおさえてから臨みましょう。

事前調査や適切な不動産会社の選定、正確な不動産査定を行うと、より成功へとつながります。

相続や離婚、転職など、売却理由に応じた戦略を練りましょう。今回ご紹介した内容を踏まえ、適切な手順で戦略的な不動産売却を目指してください。