空き家の定義とは何か？空き家の問題点と有効活用方法を徹底解説！

核家族化や高齢化が進み、全国的に空き家が増加傾向にあるため、空き家の管理に困っている人は多くいます。空き家は、適切な管理が行われないと、建物の劣化が進み、　倒壊の危険性や衛生環境の悪化、犯罪の温床となるなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。

この記事では、空き家の定義や問題点、法的枠組み、適切な管理方法、所有者が取るべき行動、活用方法を解説します。

空き家に関する正しい知識を持つことは、所有者自身だけでなく、地域社会全体の安全・安心を守る上でも非常に重要です。記事を読めば、空き家に関する理解が深まり、空き家の売却や賃貸、リフォームなど、最適な活用方法の選択が可能です。

空き家とは人が住んでおらず使われていない家

国土交通省による空き家の定義や空き家の種類を解説します。

国土交通省による空き家の定義

空き家問題の実態を把握し、適切な対策を講じるために、定義の理解が重要です。国土交通省による空き家の定義は以下のとおりです。

空き家の状況や用途にもとづいて分類されます。「居住世帯のない住宅」は完全に使用されていない空き家を指します。「賃貸用の住宅」は現在入居者がいないものの、賃貸目的で所有される物件です。ただし、空き家問題は複雑なため、地域の特性や所有者の事情など、さまざまな要因を考慮する必要があります。
» 空き家対策ってなに？｜国土交通省(外部サイト)

空き家の種類

空き家の種類は、以下のとおりです。

二次的住宅

週末や休暇時に利用する別荘などが代表的です。普段は人が住んでいないため、空き家とみなされる場合があります。

賃貸用の住宅

所有者が賃貸目的で保有している物件です。入居者がいない期間が長引くと空き家となります。

売却用の住宅

所有者が売却を予定している物件です。売却活動中に売却が完了しない場合、空き家となります。

その他の住宅

転勤や入院などで長期不在の住宅や、一時的に空いている住宅、転居直後や取り壊し予定の住宅などが含まれます。

管理不全の空き家

所有者が死亡したり、行方不明になったりして、管理が行き届かなくなっている物件です。老朽化が進み、修繕がされていない住宅を言います。

特定空家等

倒壊の危険性や、衛生上有害な状態であるなど、周辺の生活環境に悪影響を与える可能性のある空き家です。

空き家に関する問題点

空き家に関する問題点として、治安や景観の悪化、倒壊の危険、不動産価値の低下について解説します。

治安や景観の悪化

空き家は治安や景観の悪化につながる大きな問題です。地域の安全性や生活環境に深刻な影響を与えるため、適切な管理や活用が求められます。放置された空き家が地域にもたらす悪影響は以下のとおりです。

倒壊の危険

空き家の倒壊は深刻な問題です。老朽化した建物は構造的に弱くなっており、倒壊のリスクが高まります。倒壊を引き起こす要因は、建物の老朽化による構造的な弱化や屋根や外壁の劣化、地震や台風などの自然災害です。倒壊が起こると、周辺の建物や通行人に大きな被害を与える可能性があります。

空き家の所有者は、建物の状態を常に把握し、適切な管理が必要です。安全性の確保は、所有者の責任であると同時に、地域社会全体の課題です。

不動産価値の低下

空き家の存在は、周辺の不動産価値に大きな影響を与えます。空き家が増えると、地域の魅力が低下し、新規住民の転入意欲を減少させるため、周辺の不動産価格が下落する傾向にあります。放置された空き家は、見た目が悪くなるだけでなく、倒壊の可能性があり危険です。

空き家問題の法的枠組み

空き家問題の法的枠組みとして、以下を解説します。

空き家対策特別措置法の施行

空き家対策特別措置法は2015年5月26日に施行されました。目的は、空き家の適切な管理と利活用の促進です。以下の取り組みが行われています。

空き家対策特別措置法では、空き家等への立入調査権も規定されています。特定空き家等に対しては、助言や指導、勧告、命令、代執行といった段階的な措置が可能です。財政上の措置や税制上の措置も講じられ、空き家等に関する情報の収集や提供が促進されています。
» 空家等対策の推進に関する特別措置法｜国土交通省(外部サイト)

特定空き家の指定

特定空き家の指定は、空き家問題に対する重要な対策の一つです。市町村が管理不十分な空き家を「特定空き家」として指定すると、問題解決に向けた具体的な措置ができます。特定空き家は倒壊の恐れや衛生上の問題、周辺生活環境への影響などの条件を満たすと指定されます。

固定資産税の増税措置

固定資産税の増税措置は、空き家問題に対する重要な対策の一つです。措置により、特定空家等に指定された物件の所有者は、大幅な税負担の増加に直面します。住宅用地特例の対象から除外されると、固定資産税の税率が最大6倍まで引き上げられる可能性があります。

増税措置は自治体の判断で適用されるため、地域によって対応が異なる可能性があるのが現状です。措置により、空き家の放置を抑制する効果が期待できます。

適切に空き家を管理する方法

適切に空き家を管理する方法は以下のとおりです。

定期的に家の外観や内部を掃除する

定期的な家の外観や内部の掃除は、空き家の適切な管理において重要です。建物の劣化を防ぎ、不動産価値を維持するために、以下の取り組みを行いましょう。

室内の湿気対策として除湿機や除湿剤の使用も効果的です。家具や電化製品の動作確認も忘れずに行いましょう。定期的な清掃は、害虫や小動物の侵入を防ぐ効果もあります。清掃の際には、建物の状態をよく観察し、変化を記録すると、問題の早期発見や適切な対応が可能です。

定期的に庭や敷地内の草木を剪定する

定期的な敷地内や草木の剪定は、空き家の管理において重要です。定期的な剪定により雑草や樹木の成長を抑制できるため、近隣への迷惑を防ぎ、景観を維持するのに役立ちます。手入れされた庭は人の目が行き届いている印象を与え、防犯効果も期待できます。

防犯対策を行う

防犯対策は空き家管理において重要です。適切な対策を講じると、不法侵入や犯罪を未然に防げます。以下の防犯対策を行い、空き家への侵入を防ぎ、不審者を寄せ付けない環境を作りましょう。

空き家だと悟られにくくすることで、犯罪のターゲットにされるリスクを減らせます。防犯対策は一度行えば終わりではなく、定期的な対策の見直しや点検が大切です。空き家の状況に合わせて、適切な防犯対策を継続的に実施しましょう。

管理会社に委託する

管理会社への空き家の管理委託は、効果的な選択肢の一つです。専門知識を持つプロに任せるメリットは多く、定期的な点検や清掃が確実に行われます。管理会社は専門的なノウハウを持っており、空き家状態の適切な維持が可能です。

ただし、管理費用が発生するため、予算との兼ね合いを検討する必要があります。管理会社の選定には、実績や評判の確認が大切です。信頼できる会社を選ぶと、空き家管理の負担を大幅に軽減できます。

空き家の所有者が取るべき行動

空き家の所有者が取るべき行動は以下のとおりです。

早期に売却や賃貸を検討する

早期売却や賃貸の検討は、空き家問題の解決に向けた重要な選択肢の一つです。適切な時期に行動を起こせば、物件の価値を最大限に活かせます。不動産市場の状況把握が大切です。地域の不動産需要や人口動態を分析し、将来的な価値を予測すれば、適切な売却時期を見極められます。

早期に行動を起こすと、税金や維持費などのコストを抑えられ、長期保有のリスクを軽減できます。相続や贈与など、資産の有効活用方法も検討しましょう。不動産投資家や事業者向けに物件をアピールする方法を考えると、新たな活用の可能性が広がります。

空き家の活用方法を検討する

空き家の活用方法の検討は、所有者にとって重要な選択肢です。適切な方法を選べば、空き家問題の解決につながるだけでなく、新たな価値を生み出せます。賃貸物件やリノベーション、民泊施設、福祉施設、アトリエ・ギャラリーなどの活用方法があります。

自治体の補助制度を利用する

自治体の補助制度の利用は、空き家の管理や活用を進めるうえで大きな後押しになります。多くの自治体が空き家対策に力を入れているため、さまざまな支援制度が用意されています。空き家バンク制度への登録や解体費用の補助を活用しましょう。リフォーム助成金や空き家活用の補助金、耐震改修に関する補助も利用できます。

空き家の売却や賃貸に関する税制優遇措置も利用可能です。制度を上手に活用すれば、空き家の問題解決に向けて大きく前進できます。自治体の窓口に相談して、自分の状況に合った制度を見つけましょう。
» 空き家解体にかかる費用を軽減できる補助金について徹底解説

空き家を活用する方法

空き家を活用する方法は以下のとおりです。

リフォーム後に賃貸物件として活用する

リフォーム後の賃貸物件としての空き家活用は、所有者にとって有効な選択肢の一つです。空き家問題の解決と収益の確保を同時に実現できます。手順は以下のとおりです。

長期的な維持管理計画も策定すると安心です。リフォームの際は、耐震性能や断熱性能の向上も検討しましょう。設備の更新や内装のリニューアルも重要です。キッチンやバスルーム、トイレなどの設備更新が挙げられます。壁紙やフローリングの張り替え、バリアフリー化や収納スペースの増設なども検討しましょう。

シェアハウスやゲストハウスに改装する

シェアハウスやゲストハウスへの改装は、空き家活用の有効な方法の一つです。複数人で共同生活するシェアハウスや、短期滞在者向けのゲストハウスとして活用すると、空き家に新たな価値を生み出せます。

運営面では、管理人による住居人へのサポートが大切です。改装や運営には法令や条例に沿った対応が求められ、近隣住民への配慮と説明も必要です。

地域のコミュニティ施設として活用する

地域のコミュニティ施設としての空き家活用は、地域の活性化につながる有効な方法です。空き家問題の解決だけでなく、地域住民の交流促進にも役立ちます。地域のニーズに応じて以下の活用方法を選択しましょう。

地域住民の交流の場の創出や地域の文化・歴史の保存・継承、空き家の管理・維持コストの削減などの効果も期待できます。ただし、空き家をコミュニティ施設として活用するには、改修費用や運営費用の確保、地域住民の合意が必要です。自治体の支援や地域住民と協力して、空き家を有効活用しましょう。

まとめ

空き家問題は深刻な社会課題です。空き家を放置せず、定期的な清掃や防犯対策を行いましょう。状況により、売却や賃貸、リフォームによる活用など、さまざまな選択肢があります。自治体の支援制度も利用できるため、早めの対策が重要です。空き家を地域資源として有効活用すれば、まちづくりにも貢献できます。
» 空き家問題を解決！適切な管理をして上手に活用する方法を解説