特定空き家とは？一般的な空き家との違いと指定条件を徹底解説

空き家の所有者にとって、適切な管理は大きな課題です。放置すれば特定空き家に指定されるリスクがあり、さまざまな問題の温床です。この記事では、特定空き家の定義や指定される条件、所有者が直面するリスク、対処法を解説します。

記事を読めば、空き家を適切に管理する方法を理解し、特定空き家を防ぐための手段を学べます。管理が不十分な空き家は特定空き家に指定され、固定資産税の増額や行政代執行のリスクを避けられません。特定空き家に指定されると売却が難しくなり、周辺環境への悪影響もあるため、早めの対応を心がけましょう。

特定空き家とは管理が不十分で問題のある空き家

特定空き家は、管理が不十分で周辺に悪影響を及ぼす空き家を指します。安全性や衛生面、景観に問題があり、地域の生活環境に影響を与えます。一般の空き家と異なり、行政の指導や措置の対象です。所有者には厳しい管理責任が求められ、対策が急がれている社会問題です。

特定空き家と一般的な空き家の違い

特定空き家と一般的な空き家には大きな違いがあります。特定空き家とは、管理状態が著しく悪化し、周辺環境に悪影響を及ぼす空き家を指します。特定空き家の特徴は、以下のとおりです。

一般的な空き家は、特定空き家ほど深刻な問題を引き起こしません。特定空き家は法律にもとづき自治体が指定し、所有者には改善命令や罰則が科される恐れがあります。固定資産税の特例措置が適用されず、行政が強制的に対処する場合もあります。所有者の責任が重く、一般的な空き家よりも積極的な管理や改善が必要です。
» 空き家の定義とは？法的枠組みや適切な管理方法について解説

特定空き家に指定される条件

特定空き家に指定される条件をとして以下の4つを解説します。

倒壊の危険性がある場合

倒壊の危険性がある建物は、構造上の問題が主な原因です。以下の状態が見られる場合は注意が必要です。

雨漏りや水漏れが構造を弱める原因となる場合もあります。地震や強風で倒壊するおそれがあったり、すでに一部が崩れていたりする場合も危険です。建築基準法に違反している可能性があり、法的な問題につながる場合もあります。倒壊の危険性がある建物は、周辺住民の安全を脅かすため、早急な対応が求められます。

衛生的に有害な場合

衛生的に有害な状態は、特定空き家の指定条件の一つです。放置された空き家は、さまざまな衛生上の問題を引き起こす恐れがあります。衛生的に有害と判断されるのは、ゴミの放置や不法投棄、害虫や小動物が繁殖している状況です。雑草や建物内部の腐敗・汚染、有害物質の漏出や飛散も、重大な問題です。

景観を著しく損なっている場合

景観を著しく損なっている空き家は、特定空き家に指定される可能性が高くなります。外観が周囲と調和せず、地域の美観を損ねる要因です。該当する状況は、以下のとおりです。

近隣住民の生活環境にも悪影響を及ぼす可能性があります。建物の一部が崩れていたり、外観の汚れや錆びが目立っていたりすると、景観を損なう要因です。建物が傾いていたり、周囲と著しく不調和であったりすると、特定空き家に指定される可能性があります。地域の美観を保つには、空き家の適切な管理が欠かせません。

その他の特定空き家の条件

特定空き家は、地域の安全や環境に悪影響を及ぼします。火災の危険性や不審者の侵入、犯罪の温床となるケースに注意が必要です。樹木や雑草が生い茂り、ゴミの放置や不法投棄がある場合も、特定空き家に指定されます。害虫や野生動物の住み家になっていると、周辺の環境に悪影響です。

悪臭の発生や敷地内への廃棄物の堆積も、衛生環境の悪化を招く要因です。

特定空き家に指定される流れ

特定空き家は、以下の流れで指定されます。

地方自治体が調査を行う

特定空き家の指定には、地方自治体の調査が必要です。空き家の状態や周辺環境への影響を詳しく確認します。建物の外観や周辺環境を確認し、写真撮影や必要に応じた測量を行います。所有者の特定や連絡先の確認、近隣住民からの情報収集も調査員の仕事です。

調査を通じて特定空き家の実態を正確に把握し、適切な対策を講じる基礎を築きます。

指定前の通知と意見聴取が行われる

特定空き家の指定プロセスにおいて、通知と意見聴取は重要です。自治体から所有者に特定空き家候補としての通知が送られ、指定理由や今後の手続きが説明されます。所有者は通知を受け取り、建物が特定空き家に指定される可能性を知ります。

所有者が実行する手順は以下のとおりです。

意見聴取は公平性と透明性を確保するために行われ、所有者の意見をもとに自治体が最終的な判断を下します。所有者不明の場合は、公示などの代替手段が取られ、権利を保護しつつ適切な対応が進められます。所有者と自治体のコミュニケーションを促進し、より適切な判断を導く重要なステップです。

特定空き家に正式に指定される

特定空き家に正式に指定される際の手順は、地方自治体が以下の流れで行います。

特定空き家などの指定は、地域の安全や環境を守るために欠かせません。所有者にとって大きな影響を与えるため、慎重な対応が求められます。

特定空き家になった場合の影響

特定空き家になった場合の影響は、以下のとおりです。

固定資産税が増額される

特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、逆に増額されます。200㎡以下の小規模住宅用地は1/6から1に、200㎡超の一般住宅用地は1/3から1に増額されます。最大で6倍の増額になる可能性があるため、注意が必要です。増額は翌年度の固定資産税から適用されます。

行政代執行のリスクがある

行政代執行は、特定空き家の所有者にとって大きなリスクです。行政が所有者に代わって強制的に対策を行い、執行費用は所有者負担となります。費用が想定以上に高額になるケースもあるため、注意しましょう。所有者の意思に関係なく実施されるので、所有権の侵害と捉えられる可能性もあります。

法的措置が取られる場合がある

特定空き家の所有者が行政からの指導に従わないと、段階的な対応が取られます。助言や指導が行われ、従わないと勧告が出されます。勧告に従わない場合は命令が発せられ、違反すると罰金が科される恐れがあるため、注意が必要です。所有者が特定できない場合は行政代執行が行われ、費用は後日請求されます。

売却が難しくなる場合がある

特定空き家に指定されると、物件の売却が難しくなる場合があります。物件の状態や法的制限により、買い手が見つかりにくくなるためです。老朽化した物件は買い手に敬遠されやすくなります。特定空き家に指定されると資産価値が下がり、修繕費用の負担が購入の障壁です。

特定空き家から脱却する方法

特定空き家から脱却する方法は、以下のとおりです。

空き家の状態を改善する

空き家の状態を改善するには、適切な管理と修繕が必要です。特定空き家から脱却するためには、建物の修繕や補強を行いましょう。破損した窓や扉を修理し、外壁や屋根の補修や雨樋の清掃を行うと、安全性と外観を向上させられます。定期的な清掃や除草、植栽管理、害虫駆除も効果的です。

所有者の変更や空き家を売却する

所有者を変更したり空き家を売却したりすることは、特定空き家から脱却する有効な方法の一つです。新たな所有者が適切に管理すれば、空き家の状態が改善される可能性があります。売却を検討する場合、以下の方法があります。

売却を検討する際は、適正な価格設定が重要です。修繕や清掃を行うと、物件の価値を高められます。所有者を変更する場合、相続人・親族への譲渡や寄付、無償譲渡も選択肢です。売却には税金や諸費用がかかるため、事前の確認が欠かせません。専門家に相談すれば、手続きをスムーズに進められます。
» 空き家バンクの仕組みや利用する流れを理解しよう
» 不動産一括査定サイトのメリットや選び方について詳しく解説

解体や再利用を検討する

特定空き家の問題を解決するには、解体や再利用が有効です。建物を解体して更地化し、土地を有効活用しましょう。リノベーションして新たな用途で再利用したり、地域のニーズに合わせた施設へ転用したりする方法も効果的です。NPOや地域団体への寄付や空き家バンクへの登録で、新たな所有者を見つける選択肢もあります。

地方自治体の空き家対策事業に参加するのも、有効な選択肢の一つです。特定空き家の問題を解決しながら、地域の活性化にもつながります。
» 空き家解体の費用はどれくらい？相場とコストを抑える方法
» 空き家解体にかかる費用を軽減できる補助金について徹底解説

特定空き家の指定を回避する方法

特定空き家の指定を回避する方法を3つ紹介します。

定期的にメンテナンスと管理をする

定期的なメンテナンスと管理は、特定空き家の指定を避けるために重要です。定期的な清掃や草刈り、建物の点検・修繕、換気を行うと、劣化を防ぎ、問題の発生を未然に防げます。雨漏りや水漏れの確認、防犯対策も徹底しましょう。遠方に住んでいる場合は、管理会社や信頼できる知人に依頼すると安心です。

法律や条例を遵守する

法律や条例の遵守は、特定空き家の指定を避けるために重要です。建築基準法にもとづき安全性を確保し、定期的な点検・補修を行いましょう。消防法に従い、電気配線の点検や可燃物の撤去、消火器の設置を行って火災リスクを減らします。自治体の空き家条例や景観条例をもとに、外観や敷地の衛生状態を適切に管理しましょう。

地方自治体との協力体制を構築する

特定空き家の指定を避けるには、地方自治体との連携が欠かせません。自治体と連携すれば、空き家の適切な管理や活用がしやすくなります。自治体の担当部署と定期的に連絡を取り、情報交換や空き家の状態・改善計画を報告しましょう。空き家対策のセミナーや相談会に積極的に参加するのも有効です。

まとめ

特定空き家は、管理の負担やリスクを伴います。適切な管理や対策を行えば、指定を避けることが可能です。定期的なメンテナンスや法令の遵守、自治体との連携が欠かせません。特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や行政代執行のリスクが生じ、売却も難しくなります。

適切な対策を講じれば、改善や所有者変更、解体、再利用が可能です。空き家の管理を怠ると問題が深刻化するため、早めに対策しましょう。
» 空き家問題を解決！適切な管理をして上手に活用する方法を解説