専属専任媒介契約とは？似た名称の契約との違いと注意点を解説

不動産を売りたいと思っても、媒介契約の種類がわからずに迷っている人が多いです。この記事では、不動産売却の際に選ぶ専属専任媒介契約の特徴、他の媒介契約との違い、注意点を詳しく解説します。記事を読むと、専属専任媒介契約について理解でき、不動産取引の成功率を高められます。

専属専任媒介契約とは1つの不動産会社が物件を仲介すること

専属専任媒介契約とは、売主や貸主が特定の不動産会社に一定期間だけ仲介業務を委託する契約です。指定した不動産会社だけが、物件の売買や賃貸の仲介を行えます。他の不動産業者は関与できません。

契約期間中、指定の不動産会社は積極的に物件を市場に出し、広告や宣伝を行います。契約数が限られているため、不動産会社は物件ごとに集中し、高品質なサービスを提供することが期待されます。売主や貸主は契約期間中、他の不動産会社と契約できません。すべての仲介活動は指定された不動産会社を通じて行われます。
» 媒介契約とは？

専属専任媒介契約の基本的な定義

専属専任媒介契約は、不動産の売買や賃貸において、特定の不動産会社にのみ仲介を依頼する形式の契約です。専属専任媒介契約は、以下の特徴があります。

専属専任媒介契約は、不動産取引に関する情報が隠されず、取引に関わるすべての当事者は誠実であることが期待されています。

専属専任媒介契約と他の媒介契約の違い

専属専任媒介契約と他の媒介契約の主な違いは、契約の独占性と契約期間中の行動の自由度です。専属専任媒介契約では、売主は指定された1つの不動産会社のみに販売を委託し、他の仲介業者を利用できません。売主が自身で購入希望者を見つけたとしても、契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払って売買契約をしなければなりません。

専任媒介契約も売主は1つの不動産会社にのみ委託します。しかし、売主自身が買い手を見つけた場合の売却は自由であることが、専属専任媒介契約との違いです。

専属専任媒介契約では、不動産会社は積極的に販売活動を行う義務があり、定期的な報告を行わなければいけません。契約期間が終了するまで、他の仲介業者との契約を締結できないため、選択した不動産会社のパフォーマンスに大きく依存します。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は次のような特徴があります。

専門性が高い

専属専任媒介契約は、不動産取引において高度な専門性を提供する契約形態です。1つの不動産会社が売主の代理として、市場分析から価格設定、販売戦略の提案まで、すべての販売活動を独占的に行います。売主は専門的かつ集中的な支援を受けられます。具体的なサポート内容は、以下のとおりです。

売主は契約違反や法的トラブルのリスクを最小限に抑えつつ、取引を進められます。

専属専任媒介契約は、市場の詳細な分析や法規制への対応が求められるため、専門性の高さが際立っています。専門性の高いサポートを利用することで、売主は不動産取引をよりスムーズかつ効率的に進めることが可能です。

選択に制限がある

専属専任媒介契約を選択する際には、制約を理解することが重要です。売主は1つの不動産会社にのみ販売を委託し、契約期間中は不動産会社を通じてのみ販売活動を行います。他の不動産会社を通じて販売することはできません。

制約があるため、不動産会社を選ぶ際には、慎重に検討が必要です。適切な不動産会社を選ぶことで、物件の魅力を最大限に引き出し、効果的な販売戦略を展開できます。一方、不動産会社の選択を誤ると販売機会を制限され、物件の売却チャンスを逃す可能性があるため、注意が必要です。

不動産会社が依頼された物件を、他の不動産会社から来た買い手に紹介しない「囲い込み」をされるリスクもあります。自社で買い手を見つければ売主、買主の両方から仲介手数料を得られるため、自社だけで売買契約を成立させようとする不動産会社も少なくありません。

専属専任媒介契約の手続き

専属専任媒介契約の手続きを進める際には、以下の手順で進めましょう。

媒介契約前の準備

媒介契約を結ぶ前には、以下の準備が必要です。

1.市場価値の評価

物件の評価を行うと、適切な売却価格を設定できます。

2.物件状態の確認

物件の現状をチェックし、修繕が必要かどうかを検討します。物件の魅力を高めて、より良い条件で売却可能です。

3.法的要件の確認

トラブルを避けるために、売却に関する法的要件を確認します。登記簿謄本や固定資産税評価証明書など、必要な書類の準備も含まれます。

4.不動産会社の選定

適切な不動産会社を選ぶことが重要です。専門的なサポートを受けながら、効果的に物件を売却できます。

5.売却目標価格の設定

売却目標価格を設定すると売却の進捗を把握し、適切な販売戦略を立てられます。

6.不動産会社との面談

適切な不動産会社との面談を設定し、具体的な販売計画やマーケティング戦略について話し合いましょう。物件の売却に最適な方法が決定され、より効果的な販売が期待できます。

7.契約書の確認

不動産会社から提供される契約書の内容を十分に理解し、専属専任媒介契約の条項に同意する前に、詳細を確認してください。契約内容を正確に把握することで、後々のトラブルを防げます。

上記の準備を行うことで、媒介契約の手続きがスムーズに進み、売買成立まで円滑に進められます。

契約締結から売買成立までの流れ

契約締結から売買成立までの流れは、不動産取引において重要です。手順は以下のとおりです。

上記の手順を理解し、準備を整えることで、売買のプロセスはスムーズに進行し、双方に満足のいく取引が実現できます。

専属専任媒介契約と他の媒介契約の比較

専属専任媒介契約は、1つの不動産会社だけが販売活動を行います。他の会社との契約ができません。個々の売却に全力を注ぐことが期待されます。似た契約内容として、一般媒介契約と専任媒介契約があるので、それぞれの違いを比較します。

一般媒介契約との比較

一般媒介契約では、複数の不動産会社に物件の販売を依頼可能です。各会社が独立して買い手を探すため、広い範囲から買い手を見つけられます。売主が自分で買い手を見つけた場合、仲介手数料を払う必要がないのも魅力です。

違いを理解することは、売却の状況や求めるサービスのレベルに応じて、最適な契約形態を選ぶ上で重要です。

専任媒介契約との比較

専任媒介契約では、売主は1つの不動産会社に販売を委託しますが、ほかの会社と情報を共有可能です。物件情報が多くの購入希望者に広がります。専任媒介契約では1社のみが販売活動を行い、競合があるため、早期の売却が期待されます。

専属専任媒介契約では、指定された1社だけが販売活動を行い、他の会社への情報共有はありません。契約した不動産会社は積極的に販売活動を行い、売主は集中的なサポートを受けられます。ただし、他社との競合がないため、売却までの時間は長くなる可能性があります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の不動産会社との契約	不可	不可	可
指定流通機関への登録義務	必須 （媒介契約後5日以内）	必須 （媒介契約後7日以内）	任意
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	任意
業務の報告義務	7日以内に1回以上	14日以内に1回以上	任意
自己発見取引	不可（契約している不動産会社の仲介が必要）	可（仲介なしで販売可能）	可（仲介なしで販売可能）

契約種類を選択する際のポイント

契約の選択には、以下のポイントが重要です。

市場状況と目的に合った契約形態を選ぶ

市場が活発であると、専属専任媒介契約が適していますが、時間をかけて売却するなら一般媒介契約の方が柔軟な選択が可能です。

売却の緊急性を考慮する

急遽、売却が必要な場合には専属専任媒介契約が適していますが、余裕がある場合は一般媒介契約を検討できます。

複数の不動産会社に依頼できる柔軟性の評価する

専属専任媒介契約では1つの不動産会社にしか依頼できませんが、一般媒介契約なら複数の会社に依頼可能です。

手数料とサービス内容を比較する

専属専任媒介契約は手数料が高い代わりに積極的なサービスが提供できます。契約形態の手数料やサービス内容を比較検討し、自分の状況に最も適した契約形態を選ぶことが大切です。

専属専任媒介契約が提供する独占的なサービスが必要か判断する

専属専任媒介契約が提供する独占的なサービスが必要かどうか判断します。

長期間にわたる契約には解約条件を確認する

長期間にわたる契約を結ぶ場合は、契約解除の条件を確認しておきましょう。

上記のポイントを踏まえた上で、自分の状況に最も適した契約形態を選ぶことが、成功への近道となります。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約を結ぶ際には、以下の項目を確認してください。

上記の項目を押さえ、適切な不動産会社を選び、契約内容を確認することが、安心して不動産取引を行うために重要です。

不動産会社の選定基準

不動産会社を選ぶ際に大切な基準は、以下のとおりです。

地域知識の豊富さ

地域に精通している会社は、市場動向や地価の情報を正確に把握し、適切なアドバイスを提供できるか確認しましょう。

実績と信頼性

長年の経験や成功事例が多い会社は、信頼して取引を任せられます。

提供されるサービスの種類と質

購入や売却、賃貸など、幅広いサービスを提供していることが重要です。サービスが高品質であるかどうかを確認しましょう。

クライアントの評判やレビュー

実際に利用した人々の声を聞くことで、サービスの質やスタッフの対応を事前に知ることが可能です。

手数料や料金構造のわかりやすさ

手数料や料金構造がわかりやすく、透明性があることもスムーズな取引のためには重要です。

営業時間や対応の柔軟性

営業時間や対応の柔軟性も考慮してください。

アフターサービスの充実度

契約後も継続的なサポートや相談に応じてくれる会社を選ぶことで、将来的な問題が発生した際にも安心できます。

上記の基準を踏まえて不動産会社を選ぶことで、不動産取引をより安心かつ有利に進められます。
» 不動産の選び方を解説

契約破棄や変更の条件

契約破棄や変更する場合には、以下の条件があります。

重大な違反がある場合

契約期間中に重大な違反があれば、破棄が可能です。

契約内容に誤解や不一致がある場合

契約内容に誤解や不一致があれば、双方の合意で修正可能です。

市場状況が大幅に変動した場合

市場状況が大きく変われば、条件を再交渉することがあります。

提供されるサービスに不備が改善されない場合

不動産会社が提供するサービスに不備があれば、変更や破棄が許されることがあります。

契約者の経済状況が悪化した場合

契約者の経済状況が悪化すれば、契約条件の見直しが求められることがあります。

上記の条件が発生した場合、契約の見直しや破棄が可能となり、両者が適切に対応をとることが可能です。

長期契約のリスク管理

長期契約のリスク管理には、以下のポイントがあります。

市場価格の変動

契約期間中に市場価格が変動すると、不利益が発生する可能性があります。定期的な見直しが必要です。

不適切な条件や高額な違約金

長期契約では、途中解約が難しく、不適切な条件や高額な違約金が発生する可能性があります。

契約相手の信用状況の変化

パートナー企業の信用状況が悪化すると、契約の履行が困難になる可能性があります。

市場や技術の変化

契約が長期間続くと、市場や技術の変化により契約が陳腐化し、更新や修正が困難です。

サービスレベルや品質の維持・管理

長期契約におけるサービスレベルや品質の維持・管理が困難になります。

上記のリスクを適切に管理するためには、契約を慎重に検討し、条件や取り決めを明確にすることが重要です。

まとめ

専属専任媒介契約は、不動産取引において重要な契約形態です。専属専任媒介契約の特徴は以下が挙げられます。

専属専任媒介契約の注意点は、以下のとおりです。

専属専任媒介契約のメリットは、専門性が高く、取引の効率化が期待できます。一方デメリットは、選択肢が限定されるため、慎重な選定が必要です。

専属専任媒介契約を選ぶ際には、契約前の準備やプロセスの理解、不動産会社の選び方に注意しましょう。長期契約のリスク管理も念入りに行うことが大切です。適切な契約形態を選ぶことが、不動産取引の成功への第1歩となります。
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